新加坡房市走下坡，首季房价已连续10个季度陷入按季下滑的窘境。
靠近乌节路（Orchard Road）的雅茂园（Ardmore Park）和德雷葛园（Draycott Park），一直是新加坡楼价最高的超级豪华共管公寓区之一。
在市场处于上行周期时，这些地区的房产是买家热烈追捧的宠儿。
但随着狮城经济和房市在近几年遇冷，这些曾经辉煌的豪华公寓在竣工后，长久陷入乏人问津的窘境，发展商不得不祭出各种“奇招”，冀望博得买家青睐。
市道不好时，豪宅会最先受到打击；正如新加坡的豪宅区，适逢房市下行之际，不少建竣项目售不出。
为了避免无法在合格证书（Qualifying Certificate，简称QC）与额外买家印花税（ABSD）期限内售罄，而必须支付额外费用，发展商唯有推出更多优惠，务求产业能迅速卖出。
在这当中，额外买家印花税是新加坡政府在2011年所实行的打房政策。
对发展商来说，购入一块地皮来推出产业发展项目，就必须支付15%的额外买家印花税，不过，若发展商4年至5年期限内售出所有产业单位，就可豁免这笔税务。
滞销需缴额外税务
否则，发展商就必须老实地缴付税务，还有每年5%的利息。
另一方面，住宅产业法令底下的合格证书条例，拥有非新加坡国籍股东或董事的发展商，必须在5年内为旗下项目申请临时占用准证（简称TOP），并在获得该准证后的2年内，售完所有单位。
如果无法在2年期限内卖完，发展商必须额外拨出占土地收购价8%至24%的资金，来申请延长有关期限。
因此，发展商如今屡屡出招，包括出国展开宣传活动、给予买家额外印花税的回扣、推出延迟付款计划，以及大批出售项目等，务求在这些期限内，把产业单位“倾销”出去。
例如，华联企业（OUE）位于利安尼山路（Leonie Hill Road）的豪华公寓项目Twin Peaks，最近为买家提供延迟付款计划，让买家可选择先支付20%订金，就能取得钥匙入住单位，然后在接下来的2至3年，分期偿还剩余的80%订金。
为求Twin Peaks项目售罄，华联企业接受买家以分期付款方式，在2至3年内支付首期。
延迟付款反应佳
补贴印花税回扣15%亦受落
一名房地产经纪透露，延迟付款计划获得良好反应，帮助该项目卖出不少单位。
除了延迟付款，有些发展商也提供额外买家印花税补贴配套，让买家享有15%的房价折扣。
此外，《联合早报》报道，发展商会德丰产业（Wheelock Properties）为竣工逾一年但还未售罄的雅茂园第三期项目，给予买家高达15%的现金回扣。
纳入现金回扣后，这些单位的售价已降到每平方尺2600至2700新元（约7806至8107令吉），低于截至今年3月底的每平方尺3300新元。
市场人士指出，如果雅茂园第三期项目在今年底还是无法全面售出，会德丰产业就必须支付高达7920万新元（约2亿3786万令吉）的发展商合格证书延长费用，因而促使发展商提供回扣。
为了避免面临额外开销，一些发展商也考虑以大批出售的方式（bulk deals），尽快卖掉剩余单位。
例如，城市发展（CDL）的格美华庭（Gramercy Park），预计今年中取得临时入伙证，但项目至今仍未推出市场。
市场传言发展商有意以大批出售方式，卖出项目其中一幢楼。
此外，该发展商也积极到印尼和香港等地进行宣传活动，吸引更多外国买家。
市场看淡狮城房市前景，因而亏本售出卓锦豪庭等高档住宅单位，蒙受约751万令吉损失。
市场前景淡 豪宅亏本卖
狮城产业市场前景黯淡，不仅是发展商降价求售，市场也有业主亏本高达400万新元（约1201万令吉），将产业脱售。
房产交易资讯网站SRX数据显示，今年首4个月共有87宗“亏本卖”高档住宅的交易，比去年同期多出31宗，每宗交易平均损失48万新元（约144万），亏损程度平均占买价的12%比例。
根据市区重建局记录，今年4月，乌节路的高档住宅项目卓锦豪庭（The Orchard Residences），当中一个四房单位以750万新元（约2252万令吉）亏本售出，损失了250万新元（约751万令吉）。
损失达1291万令吉
回顾3月，一个在2013年6月以1080万新元天价售出的丽思卡尔顿公寓（The Ritz-Carlton Residences）单位，当月仅以710万新元（约2132万令吉）转手，促使卖家蒙受370万新元（约1111万令吉）亏损。
由于这个公寓单位购置后不到3年就出售，按照条例，卖家必须缴交8%的卖家印花税，即56万8000新元（约171万令吉），所以，卖家实为损失近430万新元（约1291万令吉）。
21世纪不动产新加坡总裁邱瑞荣说：“有一群富裕的投资者，不满意过去数年来的投资。他们认为房价在可预见的未来，比如在2年内会继续下滑，于是决定在这个时候退场，减少损失。”
房价连跌10季度
20年最长下滑周期
政府打房政策奏效、经济增长放缓和市场情绪疲弱，拖累新加坡房价在今年首季按季连跌10个季度，写下20年以来最长的下滑周期。
根据新加坡市区重建局，截至3月杪首季，当地房价指数报140.6点，按季萎缩0.7%，跌幅比去年第四季的0.5%来得严重。
在这当中，中部以外区域的房价按季减少1.3%，抵消核心中部按季扬0.3%和其他中部区域按季持平的利好消息，因此拖累整体房价。
相较2013年高峰水平，狮城房价已在当季走低9%。
依旧亚洲最高
尽管如此，新加坡依然是亚洲房价最高的地区之一，莱坊2016年财富报告显示，当地豪宅售价在亚洲仅次于香港。
较香港房市更近谷底
新加坡和香港并列为亚洲房价最高的两个地区，因此，狮城政府为了提高人民的买房能力，推出了打房政策，加上经济增速放缓，因而拖累当地房价陷入下滑，
仲量联行香港董事经理周灏认为，相较香港产业市场，新加坡房市目前更接近谷底，因此，投资新加坡产业较有机会跟上房价回扬的趋势。
分析员说：“香港与新加坡房市处在不同的发展周期中，其中，虽然香港政府的打房政策执行了一段时间，但截至目前，香港房价还未真正回调到实际价格，还在市场炒作的价格区间波动。”
港产业风险难估计
分析员续称，虽然中国投资者在香港成立办公室的需求还是非常高，且商业办公楼投资回酬率高企，但仲量联行已退出香港房市多年，因担忧当地产业的风险难以估计。
Source: E南洋
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