全国房地产市场去年趋缓，柔州，特别是依斯干达特区的房屋交易量缓慢。
根据地产顾问公司莱坊（Knight Frank）报告指出，更多发展商转向有地房产，柔州房地产前景持续充满挑战，发展商需推出创新和吸引人的房产项目，以推升市场买气。
根据业界人士提供的数据显示，柔州首季度房产表现不俗，需求量仍保持，业界人士看好下半年将优于上半年，房产将逐步回弹。
部分屋业发展商也开始下调房产的推介规模和销售目标，以进一步巩固短中期的展望。
50万元以下房产最受欢迎
柔改建小房子自2014年政府推行种种打房措施，柔州房产市场趋静下来，进入2016火猴年，州内房产市场预料保持微温增长。
银行收紧房贷，房贷申请批准大跌，或无法申贷到想到的水平，令高价房产买气受到打击。
今年比过去几年不同的是，新山开始看到售价在50万令吉以下的房产，说明了发展商也在调整步调。
柔佛州2016年的房产市场预料保持微温成长。
2016年首季已结束，市场明显感受房市行情较淡静及不明朗。
今年至今，市场尽是保持观望的首购族，许多发展商眼见面前的困境，纷纷调整策略，改建较小的单位以拉低单位售价。
对此，业内人士认为，发展商必须视市场需求做出调整，深谙市场的发展商了解到目前人们需要的并非高端住宅，要懂得应变，推出更贴切市场脉动的新应对策略。
产业顾问公司Rahim&Co柔州董事吕茳禾
——产业顾问公司Rahim&Co柔州董事吕茳禾产业顾问公司Rahim&Co柔州董事吕茳禾认为，在消费人信心进入观察期之际，若推介高档房屋计划，将面对一大挑战，因为高昂的屋价使首次置业者难以负担。
“今年新山有不少发展商推出售价介于40万令吉至60万令吉的双层排屋，以迎合市场的需求。”
吕茳禾说，整体来看，新山近年来兴建的许多公寓预计今年建好，在陆续交屋后，可以为市场探温。
莱坊报告指出，尽管房屋发展计划不断增加，但房屋销售，特别是公寓销售却在去年开始下滑，表现欠佳。
这也导致发展商在推介新房屋计划时更加谨慎，大量新公寓单位涌入市场，业界人士形容庞大数量是前所未有的，相信市场需要一段时间消化。
行情差恐现抛售潮吕茳禾指出，一些发展商之前保留土着单位，以为公寓建好后市价更高，但现在行情不好，他担心之后会出现抛售潮。
他说，购屋者（投资或自用）必须以雪亮的眼睛，在众多选择中作有利的判断与选择。
吕茳禾说，州内房产市场在第一季度比较淡静，很多人都还在观望，下半年会不会回升则见仁见智，因为目前经济不见好转，市场也缺乏重大宣布或利好消息。
他认为，许多发展商几乎在每一年，选在下半年推出不同的行销策略以吸引买家。
“若你问我房产市场在下半年会不会好转？我们看到一些发展商今年新推的楼盘价格介于50万令吉至70万令吉，这类房产在市场还是有需求的，因大部分人是买来自住的。”
新山和丽园有限公司董事经理拿督张润安
——新山和丽园有限公司董事经理拿督张润安有地房产销售以50万令吉以下的排屋最受欢迎，业界人士认为，虽然目前是淡市，但 若要买来自，现在是最好时机。
新山和丽园有限公司董事经理拿督张润安指出，消费人观望致使房产交易放缓。
“你不买，我不买，当大家都不买房子，发展商却继续兴建房屋，就出现供过于求的现象。”
张润安甫在5月上任马来西亚房地产发展商会（REHDA）柔州分会主席；他认为，无论要买屋自住的本地人，或是来此置产的外国投资者，其实都是购买房产的最好时机。
“若手上有多余的资金，是时候进场，但若是打算今年买屋明年出售，则不受鼓励。”
隆新高铁助激励房市另一个比较间接影响房市的因素，可能是2016年财政预算案并没有带来特别惊喜。
但是人们普遍期待及关注隆新高铁（HSR）和马新捷运系统（RTS）圈定的站点，有望催化经济发展，进而带动周边房产市场日益繁荣。
嘉联集团高级销售经理林三兴认为，马新两地的交通连接若有改善，如隆新高铁计划和捷运系统等，将有助激励房市，尤其是公寓。
“预料到了2017年至2018年，公寓的市场交易料会恢复活跃，人们对市场有信心，进而有望带动产业市场。”
投资房产要先知先觉谈到房地产淡市，经济增长放缓肯定是原因之一，屋价的好坏与否更直接牵动了发展商的收益表现。
举例而言，在依斯干达特区的新山西北区Horizon Hills，原本市价90万令吉至110万令吉的新高档住宅项目，屋价在今年3月已跌至70万令吉。
吕茳禾认为，投资房产要先知先觉，房地产市场总是有起有落，在房价下跌的时候就是最好的进场时机。
他深信，新加坡人还是会来新山置产，但他们会观望及谨慎物色心头好。
“邻国政府曾作出依区房产或过剩的提醒，同时，新国银行严批贷款也是一大因素。”
无论如何，吕茳禾认为，经济是主要影响房产的要素，人们对马币回升的看法不一。
“有的人认为经济不好时，房产会跌价，现在买房便宜，过后跌价怎么办？”
Dynasty View私人有限公司总执行长黄健光
——Dynasty View私人有限公司总执行长黄健光Dynasty View私人有限公司总执行长黄健光受访时指出，御景园今年推出的双层排楼、半独立洋房的市场销售反应很好，几近售罄。
他说，大部分买家都是买来自住的，不少是在新加坡工作的大马人，也有年龄介于25岁至35岁的年轻夫妻。
黄健光也是马来西亚房地产发展商会柔州分会新任财政，他促请银行谨慎批准贷款，希望应弹性处理，考虑让首购族贷款且顺利购屋。
他说，有地房产销售以50万令吉以下的排屋最受欢迎。
“不要想那么多，若要买来住或投资，这是最好的时机。”
金山园发展商Gunung Impian发展私人有限公司总经理许木兴
——金山园发展商Gunung Impian发展私人有限公司总经理许木兴买家申请不到房贷是拖累房屋需求的罪魁祸首，通货膨胀加上消费税的影响，也致使消费者购买力下跌，但是要买屋的人还是会买。
金山园发展商Gunung Impian发展私人有限公司总经理许木兴指出，银行严批贷款，导致10人中会有5至6人被拒。
“发展商希望银行处理首购族的申请应更具有弹性，可灵活处理，或可考虑恢复发展商承担利息计划（DIBS）。”
吕茳禾指出，国家银行在3月杪于新山举办一项汇报会，邀请本地发展商、房屋中介和估价师出席，而他有受邀出席，会上有不少人关切银行严批房贷问题。
“国行关注的是避免购屋者无力摊还贷款，问题是现阶段银行紧缩贷款政策，导致市场上10个房贷申请者中，约有5个会被拒于门外。”
今年房价料不跌许木兴表示，数据显示，柔佛州的家庭数目超越住宅单位的供应数字。
“从数据可看到需求，肯定有人要买屋子，只是在于地点和价格的考量。”
随着今年首季结束，他说，在调整步伐方面，谈及价格是敏感的，今年的房价估计不会跌，因为招标工程可看到竞标承包商未调低价钱。
“我们推出有地双层排屋，高档保安围篱社区有100个单位，地点适中及四通八达，售价从64万8000令吉起，推介后的市场反应很好。”
他说，买家以本地人为主，特别是在新加坡工作的越堤族。
明年房产料回弹 
——嘉联集团高级销售经理林三兴
——嘉联集团高级销售经理林三兴按照房产价格循环周期，在每进入第10年周期时，房产价格都会跌至谷底，之后才会慢慢地往上攀升。
按照房产价格循环周期，在每进入第10年周期时，房产价格都会跌至谷底，之后才会慢慢的往上攀升。
嘉联集团高级销售经理林三兴认为，产业市场将经历10年洗礼的定律，如今经过约8年，业界人士多认为转机在明年，房产将逐步回弹。
就柔州房产市场而言，2013年尾开始走下坡，2014年和2015年也不好，希望经济能转好，预计下半年有所改善。
他说，很多发展商已经拟定新对策及调整价格，好比嘉联集团早期在新山市区开发彩虹花园，面对90年代经济不好的时期，转向乌鲁地南区开发开屏山庄，缩小建筑面积及价格调低，市场反应很好。
“发展商需要调整步伐，放慢脚步。目前新山一带的新楼盘以50万令吉以下的有地排屋，具有吸引力和市场需求。”
他预计公司在今年年尾会推介50间或100间有地排屋，而目前许多发展商提供买家闭路摄像机、冷气、自动门和热水器等等，公寓单位则有连带附送家私，不少发展商选择这么做，以推高买气。
专注建可负担屋
——KGV国际地产顾问公司执行董事陈徽清房市保持淡静，新项目显着减少，同时可察觉到，一些屋业发展商保持静观态度，或是改弦易辙，其中就有发展商转向推展价格较廉宜的可负担房屋。
KGV国际地产顾问（马）有限公司执行董事陈徽清认为，依斯干达特区的发展商会专注兴建50万令吉或以下的可负担房屋，并锁定中等收入群。
“这些可负担房屋热点分别是甘拔士、淡杯、士姑来、地不老、士乃、古来。”
张润安则表示，房产市场要健全发展，发展商希望政府放宽房屋政策条例，体谅发展商所面对的挑战与难处。
针对可负担房屋，他始终认为，政府应批准让发展商可自行销售可负担房屋。
他说，现今屋价高涨，一些民众无法承担新屋价格，不过政府推介的可负担房屋能有所帮助，可让更多人民购买自己的房屋。
此外，他说，银行收紧借贷条例政策也应调整，银根放松，以惠及更多中下阶层的人民。
张润安亦认为，针对州政府规定土着固打房屋转为非土着单位时征收7.5%的税务，以保护土着利益的措施，应该取消。
同时，他希望政府能够意识到房屋政策条例批准太多，目前所征收的发展费用约占屋业计划的3%至5%，应获调低至1%至2%最为理想。
特区房产吸引外资
——大马房地产发展商会柔州分会主席何美霖马来西亚房地产发展商会刚卸任的柔州分会主席何美霖表示，以今年首季来看，特区的房产需求一直都在，持续吸引外资的兴趣，特别是有地房产大受欢迎。
“除了在新加坡工作的大马人，特区也吸引新加坡退休人士来新山定居。”
她说，随着特区设立教育城有多家国际学校，加上居住环境以绿化公园为主，提供优质房产及生活素质提升，加上不用再面对长堤拥堵，特区成为外国人长期定居的首选。”
“依斯干达特区基础设施强化及延续的催化性项目与投资，例如备受瞩目的隆新高铁、马新捷运系统、快捷巴士计划及边佳兰石化发展等。”
何美霖也是绿盛世南马区总经理，她深信，这些都是推拉因素，对于特区的未来起着信心鼓舞的作用。
何美霖认为，目前的经济环境或许带给依斯干达特区的进展一些短期冲击，但不要让目前这些障碍阻止人们的主动决策，因为这些障碍将被该区许多固有的优势所化解。
公寓地点好必抢手
“例如其地理位置、提升的基础建设、不断增长的劳动力及持续性的投资。她相信长期来说，这股逆风不会对依区带来影响。”
她也说，服务式公寓只要地点好及设施完善，仍会受到购屋者的青睐，因为有地房屋售价达100万令吉，但公寓仅售60万令吉，价格相对来得低。
次阶段依区发展蓝图
推动新山多元化房产
政府最近推介 “第二阶段依斯干达特区综合发展大蓝图”（CDP II），何美霖指出，大蓝图会更着重相关的发展计划，包括确保国内或外国的投资项目或计划规划得更好。
“这些努力肯定能进一步发挥柔佛州的经济潜能，包括推动新山的多元化房产。”
根据资料显示，依斯干达发展局在2015年第四季录得49亿4000万令吉的投资额，使得自2006年推展的依区，截至2015年12月31日止的累积投资额达1902亿9000令吉。
依斯干达特区从2006年至2015年11月，已经吸引1879亿6000万令吉累积投资额，其中50%或933亿9000万令吉的投资额已到位及落实。
何美霖认为，只要政府继续着重在改善基础设施、最新科技与财务实力等方面，提升依区成为国际房产区域，柔州前景依然是亮眼的。
Source: E南洋
